Разъясняет заместитель прокурора Суджанского района Рогач В.В. Что будет, если не зарегистрировать д

Разъясняет заместитель прокурора Суджанского района Рогач В.В.
Что будет, если не зарегистрировать дополнительное соглашение к
зарегистрированному договору аренды
По общему правилу такое соглашение не влечет последствий для
третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Но
для самих сторон соглашение обязательно с момента его заключения,
определяемого в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, независимо от факта
его регистрации. Объясняется это тем, что такие правила действуют для
договора аренды, подлежащего регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). А
дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и,
следовательно, подчиняется тем же правилам.
Например, соглашение об изменении размера арендной платы является
обязательным для сторон независимо от факта его регистрации (п. 24 Обзора
судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018)). Но если третье лицо
приобретает недвижимость и становится новым арендодателем в силу п. 1 ст.
617 ГК РФ, для него такое незарегистрированное соглашение не создает
правовых последствий. Как следствие, он вправе требовать арендную плату в
размере, определенном договором без учета дополнительного соглашения.
Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление
Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2018 N Ф04-
3358/2018). Однако из общего правила есть исключения.
Если в соглашении об изменении договора указано, что обязательства
изменяются только с момента регистрации соглашения, тогда до регистрации
обязательства сторон не признаются измененными. Такую позицию можно
встретить в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-
Сибирского округа от 28.02.2018 N Ф04-270/2018). При этом одна сторона
соглашения может предъявить другой требование о регистрации (п. 2 ст. 165
ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N
49).
Возможны случаи, когда незарегистрированное соглашение порождает
права и обязанности и для третьих лиц. Так, если новый собственник
недвижимости знал о наличии незарегистрированного соглашения к
договору аренды, содержащего третейскую оговорку, и на стадии
третейского разбирательства не возражал против рассмотрения спора
третейским судом, он утрачивает право на такое возражение в суде (п. 9
Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).
18:30